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新2正网平台出租(www.hg108.vip):德国人为什么不炒房

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本文来自微信公众号:欧洲价值(ID:ouzhoujiazhi),作者:叶克飞,编辑:二蛋,头图来自:视觉中国


继续昨天的话题(《一半德国人租房过一辈子,他们是买不起房子吗?》),德国的住房自有率在欧洲都是比较低的,反倒是那些典型的欧洲穷国,房产自有率普遍很高,比如罗马尼亚,房产自有率超过95%。


这一点倒是很容易解释,德国人不需要房子作为自己的资产寄托。


而且,在大多数德国人看来,房子不算是真正的资产。或者说,对于有钱人来说,它是锦上添花式的资产,但对于穷人来说,那可能是巨大的负债。


德国人的逻辑是,房产要想财富化,就要能套现,如果不能创造现金流,只能拿在手上看数字游戏,那就没有收益可言。房产也不是好的投资工具,无论全款还是贷款,都会降低生活质量,这是德国人不能接受的。


更重要的是,在德国炒房,基本上讨不了好。从德国政府的角度来说,房地产业不是GDP的主导产业,制造业才是,发展房地产业完全是得不偿失的做法,反倒会造成民生问题。德国各政党在大选中,不管其他政见有何不同,住房保障这一点绝不会有异议。哪个政党或者候选人要是说要刺激房地产市场增长,别说选票了,整个政治生命都会终结。


这一点与世界上大多数国家都不一样,上世纪90年代,日本经历过房地产泡沫,2008年,美国也经历了房地产金融市场引发的次贷危机,但德国就没吃过这样的亏。甚至可以说,德国是唯一没有出现房价大幅飙涨、并始终保持房地产与金融良性循环的发达经济体。


曾经在一战后遭遇严重恶性通胀的德国,在通胀问题上始终高度警惕。也正因此,德国始终专注于控制通胀和维护币值稳定。这就使得没有太多流动性资金可以流入房地产市场,同时,低通胀也让人们无需将房产作为保值投资品。


即使加入欧元区之后,德国的房产价格控制仍然相当强悍,与许多一加入欧元区就房价大涨的国家迥异。


这完全是制度所决定的。在德国,买房的贷款额度采用基于MLV的抵押物价值评估方式,由银行决定。所谓MLV,就是抵押物的可持续价值。它排除投机因素和经济导致的价值波动,反映房子的最低价,甚至是经济严重下滑时期所可能出现的最低价。


换言之,你现在要买的房子可能市价100万欧元,你想贷款60万欧元,也就是六成,但是经过MLV评估,房子的可持续价值可能只有60万欧元,那么你拿到的六成贷款就只有36万欧元,需要背负的房贷就从原先预计的40万欧元变成了64万欧元。这就非常有效地堵住了借助杠杆炒房的空间。


另外,房贷是长期贷款,受利率变动的影响非常大。在欧洲大多数国家,银行都大量采用浮动利率贷款,以此将利率风险转嫁给贷款人。但在德国,房贷始终以固定利率为主导,降低房地产市场对短期利率的敏感程度。购房者可以选择固定期1~5年、5~10年和10年以上等几种固定利率期限。这种做法一方面确保了购房者的利益,另一方面却也让炒房的空间变小。


更能阻止德国人炒房的是成本,尤其是严苛的税制。德国有许多房地产相关税种,包括土地税、租金收入所得税、二套住房税、土地购置税、资本利得税和商业税等。如果是保有房产和使用房产,税负并不高,但一旦涉及交易环节,税负就明显上升。


所谓第二套房产税,是指纳税人只要拥有两套或两套以上房产,无论自用还是租用都需要缴纳。租金收入所得税是将租金纳入个人年收入,税率也是按超额累进税征收,大概在14%~45%区间。


在交易过程中,不动产交易税是成交价的3.5%~6.5%。房屋所有者在购房后10年内出售,即属投机行为,需要对价差收益部分征收25%的资本利得税。5年内购买3套以上房产会被认定为商业行为,即使购满10年,出售时仍需缴纳3.5%的商业税和19%的销售税。


德国房子甚至不保值


很多人有个思维误区,认为所谓“房价稳定”就是“房价一点也不涨”,这显然是错误的。如果物价普遍上涨,那么房价也肯定会跟着上涨。“房价稳定”的关键,在于它没有脱离经济发展水平、民众收入水平和整体物价水平。


从二战后至今的情况来看,德国的房价保持稳定,甚至是全球主要经济体中最稳定最健康的,但这并不等于它没有阶段性波动。


很多人都说,如果现在回头看,2009年应该是欧盟购房的最佳时期。因为金融危机,欧洲大多数国家的房产都出现下跌甚至大跌。但在2013年开始,房价逐渐回升,这几年甚至出现了大幅上涨。


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德国保持着低通胀,还有高比例的制造业,房地产并没有严格跟随欧盟大势,但近几年也出现二战后最快速的上扬。不过说实话,这个涨幅虽然大,但对比德国人的收入和福利水平,对比欧盟其他国家的涨幅,还是相当收敛的。在全球市场来看,德国的房价仍然不算高,德国地产业在国家经济中的占比也不高,仍然处于健康状态。


两德统一后,德国经济一度出现波动。一方面,原东德地区未能在经济援助下实现预期经济增长,另一方面,向东部输血也导致德国政府财政赤字严重。经济下滑使得在两德统一初期兴起的房地产业陷入危机,地产泡沫破灭,一些大肆囤地的地产商损失惨重甚至倒闭。加上全球产业向劳动力成本低的亚洲新兴市场转移,德国经济一度失去增长动力,老龄化也愈发严重,地产业随之低迷。


2001年前后的互联网泡沫破灭,全球投资者转向房地产业,也带动了德国,但仍然没有让地产业真正走出低谷。直至2008年金融危机后,德国开启经济刺激计划,迅速走出危机,并在2010年欧债危机中独善其身,实现高速增长。


正因为德国在全球低迷状态下的稳健表现,使之成为海外资金的新宠,大量热钱涌入,推动了房价增长。2015年的难民危机中,大量难民涌入德国,也让德国住宅出现紧缺,房价在刺激下继续增长。


数据显示,因为2008年金融危机影响而在2009年房价一度触底,房价已经在12年间翻倍以上增长。当然,不要被这个翻倍以上增长吓到,因为2009年时,德国房价一度只有历史平均水平的70%,基数相当之低。


还有一个数据非常有趣,1970年到2016年,德国新建住房名义价格指数增长了90%,但如果考虑通胀等各种因素,实际反而下跌了11.3%。所以,德国人的房子还真不保值。


确实有一些德国人买不起房子


2021年,德国全国住宅的每平方米均价已经达到3140欧元,折合人民币21000多元。其中,欧洲最富庶的城市之一、德国最大城市、宝马汽车总部所在的慕尼黑,房价位列德国大城市首位,2021年平均房价达到每平方米6800欧元,折合人民币47000多元。其中,地段最好的房子已经突破每平方米10000欧元。


位于德国西南部的经济重镇,拥有保时捷和博世总部的斯图加特,欧洲第二大港、欧洲最富庶城市之一的汉堡,房价也都非常高。比如汉堡最佳地段的房子,每平方米均价达到7500欧元以上,折合人民币52000多元,中等地段的住房则在每平方5000欧元左右,也达到了人民币35000元。


柏林则是房价增长最快的大城市,2007年房价还不到每平方米1000欧元,如今已经接近5000欧元。


作为欧洲三大金融中心之一的法兰克福,吸纳了大量外来人口,在德国的地位类似我们的上海。它的平均房价达到每平方米近5000欧元,折合人民币35000元。


房价涨了,租金自然也会随之上涨。最新出炉的2022年第二季度数据显示,德国现有住房平均租金为每平方米7.66欧元,折合人民币53元,换言之,租一个50平方米的房子,每个月需要人民币2650元。


房价最高的慕尼黑也是德国租金最高的城市,平均每平方米租金达到16.93欧元,折合人民币接近120元,租50平方米的房子,每月需要人民币6000元。法兰克福的租金在德国排名第二,平均每平方米为12.82欧元。斯图加特的数据为12.26欧元,柏林则超过11欧元。


当然,相比大城市,德国也有许多低房价的地方。不少小城市的房价都在每平方米1000欧元以内,也就是人民币7000元以下。很多中型城市兼具历史和颜值,产业也相当发达,房租也不高。


对于德国年轻人来说,如果想去大城市获取更好的工作机会,就要面对大城市的高房价,拿不出首付也是很普遍的现象。而且,德国年轻人很早就独立,父母基本不会干涉其生活,当然也不会为买房的事情折腾,所以不可能有“六个钱包帮忙买房”的做法。


比较有趣的是德国老人,他们普遍在退休后选择经常旅行的闲适生活,所以也不会被房子所困住。还有一些老人,认为自己不再有打理花园的精力时,就会将房子转租或转售给其他人,然后自己跑去租房子住,享受晚年生活。


本文来自微信公众号:欧洲价值(ID:ouzhoujiazhi),作者:叶克飞,编辑:二蛋


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